Immobilier 2024 : quelles sont les opportunités à saisir ?

Bienvenue sur ce nouvel épisode de notre podcast « Dans l’oreillette », un format exclusivement dédié à la Gestion Privée et Gestion de Fortune. Aujourd’hui nous retrouvons Jonathan Donio, Directeur Général Délégué d’Eternam, afin de mieux appréhender les opportunités immobilières qui vous attendent pour cette année 2024.

Animateur : L’année 2023 nous aura démontré que l’immobilier, comme toutes les classes d’actifs, peut connaître des variations parfois violentes… Est-ce que tu pourrais commencer par nous replacer ce contexte de marché ?

Jonathan Donio : Oui bien sûr. On a vu durant cette année 2023 des mises en chantier à l’arrêt qui rappellent pour les plus anciens la crise des années 90, une baisse des volumes d’investissement en immobilier d’entreprise de plus de 50%, une collecte de capitaux négative sur certains supports…

Les taux de crédit ont été multipliés par 4 en l’espace de 18 mois tandis que les SICAV monétaires aux rendements négatifs mi-2022 offrent aujourd’hui des rémunérations proches de 4%. L’immobilier est pris en tenaille : d’un côté, l’accès au crédit devient nettement plus difficile, de l’autre les attentes de rendement des investisseurs augmentent afin d’offrir une prime de risque satisfaisante face aux placements sans risques.

On a également pu constater de nouveaux usages : télétravail, critères ESG… Est-ce qu’ils ont eu un réel impact sur le marché immobilier ?

J.D. : Oui en effet, ces nouveaux usages ont rendu certains actifs totalement obsolètes, en inadéquation avec les nouvelles demandes des utilisateurs et des investisseurs.

Cette nouvelle donne doit nécessairement entrainer une baisse des prix. Or, les vendeurs ne l’entendent pas de cette oreille et ne sont pas encore suffisamment disposés à faire les concessions nécessaires. Les acheteurs, pour certains, continuent à faire des offres. Souvent à des niveaux jugés trop bas, voire inaudibles reflétant l’écart entre le prix proposé et la valeur réelle d’un actif, phénomène assez fréquent en période de crise… C’est par conséquent l’attentisme qui prévaut !

Mais cette situation ne pourra pas éternellement se maintenir dans la durée. De nombreux facteurs vont mécaniquement faire pression sur les prix. Certains ont même déjà commencé…

Justement, une baisse des prix est-elle inéluctable ?

J.D. : Dès l’été 2023, les premiers véhicules collectifs (SCPI, SC et OPCI) ont annoncé des baisses souvent supérieures à 10% créant un vent de panique auprès des investisseurs habitués à une volatilité historiquement faible sur ce type de supports. Des demandes de rachats ont été initiées obligeant les sociétés de gestion à mettre des actifs sur le marché pour assurer la liquidité de leurs souscripteurs. Dans le même temps, certains opérateurs immobiliers se retrouvent face à une obligation d’arbitrer leurs actifs compte tenu d’engagements de revente à respecter avec une dette souvent non couverte ou arrivant à échéance. Cet afflux de biens sur le marché va nécessairement créer un déséquilibre entre l’offre et la demande favorable aux investisseurs en quête de bonnes affaires.

En parallèle, les dernières semaines ont été marquées par une inflexion du discours des banques centrales, soulagées par le recul de l’inflation, laissant augurer une baisse des taux sur 2024.

Cette baisse des taux d’intérêt devrait permettre un redémarrage des transactions, un atterrissage des prix grâce à une stabilisation du taux de rendement « prime ». Ce dernier servant de référence pour déterminer le prix d’un actif dans son marché.

Et face à cette potentielle baisse des taux, quelles sont d’après toi les stratégies à privilégier pour l’année 2024 ?

J.D. : Dans ce contexte inédit, les bureaux franciliens de grandes tailles seront les grands perdants notamment si le plan local d’urbanisme (PLU) ne permet pas d’envisager un changement d’usage.

Le bureau à Paris et dans le centre-ville des grandes villes de province pourraient bénéficier d’un point d’entrée intéressant. A Paris, les opérations de restructuration devraient offrir une création de valeur importante à condition d’échapper aux contraintes administratives du nouveau PLU.

Enfin, il conviendra de continuer à s’intéresser aux classes d’actifs immobilières répondant aux enjeux de société forts, tels que la santé pour accompagner la transformation du parcours de soin des patients et le regroupement des médecins, l’hôtellerie afin d’accueillir des touristes toujours plus friands de la destination France ou encore la logistique pour répondre aux besoins de réindustrialisation de la France suite aux carences observées durant la crise sanitaire.

Est-ce que tu aurais un dernier conseil à donner à nos auditeurs ?

J.D. : Oui tout à fait.

L’année 2024 regorgera d’opportunités immobilières dans un contexte de baisse de taux ;
Le bureau parisien, de par sa liquidité, devrait continuer à drainer des capitaux importants ;
Et les actifs immobiliers répondant à des besoins sociétaux forts seront à privilégier.