Immobilier tertiaire et leviers fiscaux

L’investissement immobilier au sein d’un patrimoine privé est essentiel : il répond à des objectifs de train de vie, de besoin de capital à terme, de préparation de transmission… Au-delà de sa qualité et de sa cohérence en termes de risque, de performance et de liquidité, il s’avère que ses modes de détention influencent notablement sa fiscalité.

La nature de l’investissement peut être civile : acquisition d’un immeuble en vue de le louer, de le conserver et d’en percevoir les loyers. Mais lorsqu’il est lié à une activité opérationnelle, l’investissement immobilier revêt un caractère commercial : il se traduit généralement par une participation dans une société qui détient des immeubles affectés à l’exercice de cette activité.

L’hôtellerie est la classe d’actifs qui répond le mieux à cette définition : le fonds de commerce hôtelier s’exploite nécessairement dans les murs d’un hôtel ! Notons que la doctrine administrative autorise d’autres activités comme celles de marchand de biens, voire dans certains cas de promotion immobilière.

Ces participations opérationnelles, en fonction de leurs modalités de détention, peuvent bénéficier de traitements fiscaux particulièrement attractifs. Nous vous proposons d’en retenir quelques-uns…

Alléger, voire annuler, l’impôt sur la plus-value

Afin de « flécher » l’épargne des Français vers certains secteurs, le législateur a organisé différentes contraintes en contrepartie d’avantages fiscaux : il n’y a pas de cadeau en matière fiscale, seulement un « pacte » avec l’Administration.

La première des contreparties à laquelle on pense est l’illiquidité : si vous êtes prêts à conserver votre investissement pendant une durée incompressible, l’administration fiscale peut, sous certaines conditions, réduire votre impôt sur la plus-value de cession de votre participation, voire vous en exonérer.

Un véhicule d’investissement s’avère particulièrement adapté à cet engagement : le FPCI (1). Créé pour porter des participations dans des entreprises non cotées (« Private Equity »), le FPCI s’est étendu à l’immobilier à caractère commercial. Toujours géré par une société spécialisée, agréée par l’AMF, il vous permettra de profiter d’une fiscalité souvent très attractive.

Souscriptible à partir de 100.000€ comme tout fonds professionnel, il vous imposera un délai minimum de détention de 5 ans, engagement nécessaire à l’Administration pour :

vous exonérer d’impôt de plus-value lors de votre sortie, si celle-ci est soumise à l’IR (2),
vous faire profiter d’un taux d’IS réduit à 15% en cas de détention sociétaire, voire vous en exonérer complètement (3).

Sur 7 ans, un investissement qui génère un TRI annuel de 10% avec exonération d’IS est comparable à un investissement qui génère un TRI de 12,4% avant fiscalité IS !

S’exonérer de l’IFI

En plus de cette attractivité sur la fiscalité de la plus-value, beaucoup de ces fonds immobiliers bénéficient d’une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

En effet, ces FPCI détiennent principalement des participations dans des sociétés commerciales qui, elles-mêmes, détiennent des biens immobiliers affectés à leur activité.

En acceptant cette prise de risque d’exploitation, et sous certaines conditions de détention (4), l’associé peut donc, pendant la durée de son investissement, être exonéré d’IFI sur sa participation.

Remployer le produit d’une cession d’entreprise dans une activité économique

L’article 150-0 B ter du CGI prévoit, sous certaines conditions, que l’imposition de la plus-value réalisée dans le cadre d’un apport de titres à une société soumise à l’IS soit reportée.

Le chef d’entreprise qui a préparé sa vente dans le cadre de ces dispositions a apporté les titres de sa société d’exploitation à sa holding, et les a vendus à un repreneur dans les 3 ans. Il dispose alors de 2 ans pour réinvestir au moins 60% du produit de sa cession dans des actifs éligibles.

De nombreux fonds de capital-risque, dont les FPCI, investissent dans ces activités économiques éligibles. Lors de la liquidation du fonds (au moins 5 ans après la souscription), le report de fiscalité perdure : pas d’impôt de plus-value à payer (5) !

Economiser 25% d’impôt sur sa plus-value de cession d’entreprise peut représenter des sommes très importantes : vous avez créé votre entreprise et l’avez revendue 4 M€ : vous pouvez économiser 1 M€ d’impôt !

Jouer le régime mère-fille

Si l’investissement immobilier est réalisé par une société (une holding familiale), et se traduit par une participation dans une société commerciale, alors le traitement des dividendes distribués est spécifique. On est ici en présence d’une « mère » et d’une « fille ».

Pour éviter la double imposition, le législateur prévoit que ces dividendes seront quasiment exonérés d’IS à condition que :

la société mère et la filiale distributrice soient soumises à l’IS,
les titres détenus par la mère représentent plus de 5% du capital de la filiale,
les titres soient conservés pendant un délai de deux ans.

Ces dividendes subiront une très légère fiscalité de 1,25% (6).

Aller plus loin avec le pacte Dutreil

Régi par l’article 787 B du CGI, le pacte Dutreil permet à l’investisseur qui en respecte les nombreuses conditions, de transmettre sa participation (par donation ou succession) en réduisant de 75% son assiette de droits de mutation : seulement 25% de la valeur des titres subissent donc les droits de transmission. Le donateur pourra cumuler cet avantage avec les autres dispositifs d’abattement :

100.000€ par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans,
50% si les titres sont transmis en pleine propriété lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans.

Retenons que les principales conditions requises concernent les critères d’éligibilité des sociétés et la nature des activités exercées, les engagements de conservation des titres (par les donateurs et les donataires), et l’exercice d’une fonction de direction.

(1) FPCI : Fonds Professionnel de Capital Investissement. La SLP, Société de Libre Partenariat, peut, sous certaines conditions, présenter les mêmes avantages que le FPCI.

(2) La CEHR éventuelle et les prélèvements sociaux resteront dus.

(3) Le taux d’IS peut même passer à 0% si les plus-values de cession relèvent de la catégorie des plus-values long terme et portent sur des cessions de titres de participation.

(4) Moins de 10% des droits du Fonds pour un actif composé à moins de 20% de biens imposables à l’IFI.

(5) L’impôt reporté ne sera dû qu’en cas de réduction de capital de la holding ou de cession à titre onéreux des actions de la holding. Voir également inf. Convictions n°53, « Plus-value de cession et remploi : comment réinvestir ? ».

(6) Bofip BOI-IS-BASE-10-10-10-10. La réintégration d’une quote-part pour frais et charges de 5% du produit taxable revient, avec un taux d’IS à 25%, à une f iscalité de 1,25%. Voir également inf. Convictions n°55, « la détention de participations opérationnelles ».

Nos convictions

Choisir son investissement immobilier d’abord pour sa qualité et sa cohérence avec ses objectifs, avant d’optimiser sa fiscalité.
Prendre le temps de mesurer les contreparties en termes de risque et d’illiquidité.
Se faire impérativement conseiller par des professionnels reconnus.