QU'EST-CE QUE L'IMMOBILIER VALUE ADDED ?
Le value added est une stratégie de gestion active des immeubles, dans le but de créer de la valeur. On y parvient essentiellement de deux manières :
1- La création de valeur sur l’immeuble lui-même. Cela peut se traduire par plusieurs stratégies opérationnelles qui permettent d’augmenter la valeur de marché de l’immeuble :
- La rénovation.
- L’embellissement.
- L’agrandissement.
- La modification de l’usage.
2- La création de valeur locative. Il s’agit d’utiliser les trois stratégies suivantes qui permettent d’améliorer les revenus immobiliers :
- L’augmentation du rendement locatif.
- L’allongement ou le renouvellement des baux.
- L’amélioration de la qualité de signature des locataires.
Cette seconde manière de créer de la valeur a pour effet indirect l’augmentation de la valeur de marché de l’immeuble, puisque cette dernière est principalement calculée par rapport au rendement.
À quoi ressemble une opération value added ?
Les opérations telles qu’Eternam pu en gérer depuis bientôt 10 ans sont de types très différents.
- Il peut s’agir d’un immeuble de logements en très mauvais état, entièrement rénové puis revendu à la découpe.
- Ou encore d’un immeuble de bureaux de 6000 m², totalement repensé, en partie démoli, agrandi, et qui donnera une fois livré un ensemble de 10.000 m² dont une partie en logements.
- Ou bien des parkings parisiens entièrement remis aux normes.
- Il peut également s’agir d’hôtels nécessitant aussi bien une rénovation qu’une optimisation de la gestion.
Pourquoi préférer une opération value added à une détention simple ?
C’est une question de stratégie et de profil de risque. La détention patrimoniale d’un immeuble induit moins de risques, moins de coûts également, et en contrepartie a un rendement classique.
Les stratégies value added impliquent une tolérance au risque un peu plus élevée, un investissement bloqué pendant quelques années sans distribution, et en revanche un objectif de rendement plus élevé.
Quels sont les autres avantages spécifiques ?
Il peut y avoir d’autres bénéfices intéressants. Par exemple, beaucoup d’opérations value added peuvent faire l’objet d’un financement bancaire. L’effet de levier permet alors d’augmenter la création de valeur par rapport à la mise de fonds. Il peut également y avoir des effets favorables en termes de traitement fiscal, par exemple lorsque ces opérations sont effectuées en marchand de biens et sortent dès lors du champ de l’IFI.
Comment investir ?
L’investisseur a le choix entre des club deals, qui portent sur une opération spécifique, ou des fonds tels que les FPCI, un fonds professionnel de capital investissement, qui présenteront l’avantage de mutualiser plusieurs opérations.