Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’ISF. L’IFI ne couvre plus que les seuls actifs immobiliers, détenus directement ou indirectement. Cependant, il s’agit toujours d’un impôt assis sur la valeur d’un patrimoine net de dettes. La mise en place de l’IFI s’est accompagnée d’une réforme des règles en matière de passifs déductibles.
A présent, seules sont déductibles les dettes :
- Contractées personnellement par le redevable ou son foyer fiscal IFI ;
- Certaines et existantes au 1er janvier de l’année, et ;
- Liées à des biens immobiliers imposables.
Ainsi, sont déductibles les prêts bancaires, les prêts privés…
Cependant, contrairement à l’ancien dispositif de l’ISF ne sont pas déductibles les comptes débiteurs, les avances sur comptes ou contrat… qui ne peuvent pas être directement rattachées à un actif imposable. Par ailleurs, bien que pouvant être rattachés à des actifs imposables, les dépôts de garantie encaissés par le propriétaire ne sont pas non plus déductibles !
De plus, le champ des impositions déductibles a été nettement réduit lors de la mise en œuvre de l’IFI. En effet, ne sont plus déductibles : l’impôt sur le revenu se rapportant aux revenus des biens immobiliers ou les taxes et impositions incombant normalement à l’occupant, telle que la taxe d’habitation ou la taxe d’ordure ménagère.
En pratique, il n’est pas si simple de déterminer les passifs déductibles de l’IFI. Effectivement, certains passifs sont limités dans leur montant, leur durée, ou même parfois leur principe même de dette déductible.
Un encadrement de la valeur des passifs déductibles
D’abord, contrairement à l’ancien ISF, certaines dettes ne sont pas entièrement déductibles au titre des passifs à déclarer.
Les dettes sont désormais limitées dans leur montant par un principe de proportionnalité. Ce principe implique de ne pouvoir retenir le montant d’une dette que dans les mêmes proportions que sa base imposable. Ainsi, les actifs bénéficiant d’une mesure de faveur comme l’abattement au titre des bois et forêts, des biens professionnels, … ne pourront en principe être retenu qu’après application du même abattement.
En revanche, le législateur n’a pas appliqué cette règle de proportionnalité à l’hypothèse de la résidence principale.
Par ailleurs, les contribuables disposant d’une valeur vénale brute de patrimoine supérieure à cinq (5) millions d’euros peuvent voir le montant de leurs passifs partiellement limité dans sa déductibilité. Ainsi, pour ces contribuables les passifs excédant 60% de la valeur vénale brute totale du patrimoine ne peuvent être déduits que pour 50% de leur valeur.
Des passifs nécessairement limités dans le temps
L’IFI présente également un durcissement pour les crédits à terme ou sans échéance. Ainsi dans le cas de crédits in fine par exemple, le législateur a souhaité limiter la valeur des passifs déductibles. Même si la dette est certaine et existe au 1er janvier. Pour ces crédits, il est à présent nécessaire pour le contribuable de calculer un “amortissement fictif”. Cette réintégration correspond à un amortissement linéaire de la dette entre la valeur de la dette initiale rapportée à la durée déjà écoulée par rapport à l’échéance de la dette.
Pour les dettes qui n’ont pas de terme défini, le législateur a prévu que la durée devait être retenue arbitrairement pour une période de 20 ans depuis l’origine.
Des passifs parfois non déductibles
Certaines dettes peuvent voir leur déductibilité totalement remise en cause. Le législateur a souhaité encadrer les opérations dans lesquelles il pourrait être tentant de contracter un prêt surtout pour créer un passif qui pourrait être jugé « artificiel ».
Dans cette logique, les prêts à soi-même, ou réalisés auprès d’une société contrôlée ou consentis par un membre de son foyer fiscal, les prêts familiaux… sont par principe non déductibles. Par exception, le contribuable conservera son droit à déduction s’il démontre que les conditions de prêts sont normales.
Les détentions indirectes : une prise en compte « indirecte » des passifs déductibles
Il faut prêter une attention particulière dans le cas où les actifs et les passifs sont détenus indirectement via des sociétés.
Premièrement, si le passif a été souscrit indirectement, c’est-à-dire au travers d’une société, ce dernier ne constitue pas une dette devant être mentionnée directement dans la déclaration d’IFI. La dette sera en réalité prise en compte pour apprécier la valeur de la société à déclarer.
Deuxièmement, dans le cadre d’une société, il faut faire attention car non seulement la déductibilité des passifs répond aux mêmes règles que celles évoquées précédemment, mais en plus, le contribuable devra parfois, comme dans le cas des comptes courants d’associés, apporter la preuve que la dette répond à un but non principalement fiscal.
Cette valorisation de la société avec une prise en compte indirecte des actifs et des passifs peut impacter le coût final d’IFI à la hausse ou à la baisse. En effet, dans le cadre d’une détention indirecte des actifs non immobiliers, par nature non imposables à l’IFI, la valeur finalement taxable à l’IFI pourrait être diminuée notamment si les actifs non imposables étaient financés à crédit.
Aujourd’hui, il est certain que le passif, et plus particulièrement le crédit, est un outil patrimonial permettant de valoriser son patrimoine dans le temps. Pour autant, la prise en compte de ces passifs n’est pas toujours évidente et nécessite aussi une réflexion en amont en matière d’IFI.
Il est ainsi conseillé de se rapprocher de vos conseils habituels : Avocats, Experts-comptables, Notaires et Consultants patrimoniaux afin d’apprécier les modes d’acquisition les plus adaptés pour vos projets immobiliers.