Problématique : Des concubins ayant un fils souhaitent acheter leur résidence principale pour 500 000 €. Ils n’ont pas pour volonté de se marier. Ils souhaitent toutefois prévoir une protection du survivant en cas de prédécès de l’un d’entre eux.
Quelle solution s’offre à eux pour acquérir leur résidence principale tout en se protégeant mutuellement ?
Le principe de la réserve héréditaire empêche, en présence d’enfants, de léguer la totalité de sa part de résidence principale détenue en l’indivision à son concubin.
Mise en place d’un démembrement croisé de parts sociales :
Intérêt de l’opération :
Le démembrement croisé de parts sociales est basé sur des actes réalisés à titre onéreux : aucune libéralité n’est constatée. Les règles prévues en matière de réserve héréditaire et de rapport à succession ne sont pas applicables.
De plus, si le concubin survivant est plein propriétaire de ses parts, usufruitier des parts du prédécédé et gérant unique avec les pouvoirs les plus étendus, il pourra gérer la société d’une façon bien plus libre que s’il était en indivision avec les héritiers du prédécédé.
Ce mécanisme permettra d’assurer le maintien dans les lieux du survivant jusqu’à son propre décès mais également une liberté d’action.
Etape 1 : Création d’une SCI par M. et Mme
Etape 2 : Achat de la résidence principale en pleine propriété par une SCI
Etape 3 : Echange des parts sociales
En cas de prédécès de Monsieur, la répartition sera la suivante :
Coût de l’opération :
- Paiement de droits d’enregistrement au taux de 5 % calculée sur la valeur d’un seul des lots.
- Honoraires des praticiens afférents à la rédaction des actes (~ 2%)
Soit dans notre cas : 500 000 €*50%*40% (valeur de la nue-propriété au moment de l’échange)*7% = 7 000 €
Ce montage permet au concubin survivant de ne pas être redevable de droits de succession au décès de l’autre. En effet, au premier décès, l’usufruit du défunt va s’éteindre et la pleine propriété sera automatiquement reconstituée sur la tête du nu-propriétaire survivant, le tout sans aucun droit de mutation à titre gratuit.
- Au décès de Monsieur, Madame bénéficiera de la pleine propriété sur la moitié des parts de la SCI.
- Au décès de Madame, leur fils aura la pleine propriété du bien.