La SCPI est un support d’épargne grand public né il y a plus de 50 ans. Son objectif est de distribuer à ses associés les loyers des immeubles qu’elle détient et gère.
Profondément réformé au début des années 2000 puis 2010, ce véhicule a accompagné l’essor, puis le développement, de l’immobilier tertiaire en France. Il y a aujourd’hui plus de 200 SCPI, dont plus d’une centaine consacrées à l’immobilier d’entreprise français et européen, gérées par plus de 40 sociétés agréées auprès de l’AMF. Leur capitalisation est d’environ 90 Mds €, ce qui représente près de 40.000 locataires !
Ces locataires sont en majeure partie des grandes entreprises, des services publics et des PME-PMI. Comme tout le secteur de l’immobilier, les SCPI vivent de fortes perturbations. Faut-il s’en inquiéter ?
L’action de la BCE fait baisser les prix
Les tensions inflationnistes que nous traversons ont poussé la Banque Centrale Européenne, à partir de fin 2022, à agir sur ses taux directeurs. Le mandat de la BCE est, en effet, de maintenir un taux d’inflation faible : la hausse récente de ses taux a été rapide et d’une ampleur historique.
Sa première conséquence sur le marché immobilier est mécanique : cette hausse entraîne celle des taux obligataires : l’argent dit « sans risque » est mieux rémunéré. L’investisseur immobilier veut donc une prime pour rémunérer son risque : il exige un rendement plus élevé. Et comment les vendeurs peuvent-ils offrir plus de rendement à leurs acheteurs ? En baissant leurs prix !
Pour autant, ce n’est pas la ruée vers l’or pour les investisseurs :
- Leur dette coûte quasiment trois fois plus cher qu’il y a un an, parce que les banques répercutent le prix de l’argent qu’elles achètent auprès de la Banque Centrale.
- De nombreux vendeurs peuvent attendre…
Quelles conséquences pour les SCPI ?
Chaque jour, une SCPI accueille de nouveaux associés. Elle a l’obligation réglementaire de les faire rentrer à un prix qui reflète la valeur de son patrimoine. Pour une SCPI à capital variable, l’AMF exige que ce prix se situe entre 90% et 110% de sa valeur expertisée. Or, nous l’avons vu, les prix des immeubles ont baissé. Les SCPI qui avaient peu de marge de manoeuvre ont donc été contraintes de baisser le prix de leurs parts afin de garantir aux nouveaux associés d’entrer au bon prix, et non à un prix trop « surcoté ».
A l’heure où nous rédigeons ces lignes, 23 SCPI ont ajusté leur prix d’entrée à la baisse. Ce mouvement a principalement eu lieu entre les mois de juillet et septembre. Cette baisse de prix a fait naître des inquiétudes chez les épargnants, surtout chez ceux qui s’apprêtaient à investir en SCPI. Enfin, les souscriptions financées à crédit se sont bien sûr considérablement réduites, compte tenu de taux bancaires plus élevés. La collecte de capitaux s’affiche donc en baisse marquée pour ces véhicules d’épargne immobilière.
Et pour leurs associés ?
Le prix de la part baisse pour le nouvel associé, parce qu’il s’ajuste à la valeur de la SCPI. Cet ajustement, dû à un changement de contexte de taux, ne change rien à la qualité du patrimoine de la SCPI. Et le loyer des porteurs historiques, les associés déjà en place, n’est pas affecté : ils détiennent le même nombre de parts, qui leur donne droit à percevoir le même loyer. Mieux, l’indexation des baux commerciaux de leurs locataires fait monter les loyers, et la plupart des SCPI distribueront un peu plus en 2023 qu’en 2022. La SCPI est d’abord un outil de revenu. La période de tension inflationniste que nous traversons est donc bénéfique pour les propriétaires : nos aïeux le savent mieux que nous puisqu’ils en ont tiré profit de la fin des années 60 au milieu des années 80.
Un marché qui fixe ses prix en fonction des taux de l’argent
Nous comprenons ainsi que cette baisse de prix s’analyse comme une fluctuation normale de la valeur d’un actif, sur un marché qui fixe ses prix en fonction des taux de l’argent. Rien de plus sain. Elle ne gêne que les associés qui souhaitent vendre : et pourtant… Au son du canon, on ne devrait pas vendre, mais acheter ! Les anglo-saxons le savent mieux que les latins…
Et c’est effectivement l’eldorado pour certains acheteurs !
En effet, deux facteurs se conjuguent :
- Tous les vendeurs ne peuvent pas attendre. Dans la majorité des cas, ce sont des contraintes de liquidité qui obligent certains grands propriétaires à céder des actifs immobiliers.
- Certains investisseurs n’ont pas, ou très peu, besoin des banques pour financer leurs acquisitions : ils disposent des fonds nécessaires.
Les volumes de transaction ont donc certes diminué, mais le marché foisonne d’opportunités ! Pour un même bien, le rendement à l’achat est souvent plus élevé, de 1 à 2 points : au lieu de payer 100 ce qui rapporte 5 ou 6% par an, vous payez désormais 80, voire moins. Le marché immobilier européen attire les convoitises du monde entier : les fonds d’investissement étrangers sont à l’affût…
Toutes les typologies d’immobilier ne souffrent pas de la même façon
Ce phénomène n’a, en effet, pas la même intensité dans tous les secteurs : en France, celui du bureau francilien est indéniablement le plus touché. Beaucoup d’entreprises ont abandonné leur adresse en banlieue pour revenir au centre-ville, sur des surfaces inférieures, dans des bureaux plus neufs, plus hauts de gamme, et souvent pour un budget au moins équivalent. Ce mouvement soutient les loyers des bureaux les mieux placés. Mais il est lent : la baisse des prix des bureaux n’est peut-être pas totalement derrière nous.
La logistique et le commerce sont deux secteurs que l’on qualifie de « pénuriques » : les disponibilités foncières sont rares, les règles d’artificialisation des sols limitent considérablement le développement des constructions nouvelles. L’offre est donc contrainte alors que la demande est forte. La hausse des taux a certes fait corriger ces secteurs, mais dans une moindre mesure que le bureau parce que la prime de risque y était déjà plus confortable.
Le secteur de l’hôtellerie profite, lui, du retour du tourisme, des grands événements sportifs et parvient – historiquement – à adapter ses tarifs grâce à l’inflation : cette résilience lui permet de faire partie des secteurs immobiliers les plus dynamiques aujourd’hui.
Enfin, les actifs de santé se situent en lisière du monde économique, tant ils répondent à des besoins sociétaux fondamentaux, presque décorrélés des cycles financiers. La stabilité locative de ce secteur lui donne une visibilité particulière qui le rend toujours aussi attractif.
En conclusion, l’impact de la hausse des taux est plus limité sur les actifs immobiliers dont les rendements
étaient déjà plus élevés que ceux du bureau francilien. C’est la raison pour laquelle les trois quarts des 23 SCPI qui ont baissé leur prix de souscription sont des SCPI de bureaux. Les associés actuels des SCPI doivent donc se souvenir de la raison principale qui les a fait investir : générer des revenus complémentaires. Pour autant, s’il est possible d’alléger certaines positions, pourquoi ne pas en profiter pour entrer sur de nouvelles SCPI, capables de saisir les opportunités du moment, sans souffrir d’un stock qui a perdu de la valeur.
Tout sur les nouvelles SCPI ?
Les SCPI lancées il y a moins de 18 mois ont la capacité de déployer leur collecte de capitaux sur des investissements historiquement rentables : les prix sont bas, le rendement est donc meilleur. Les promesses de performance de ces nouveaux véhicules sont, en général, supérieures à 5,5% par an et beaucoup délivreront plus de 6% sur 2023. Mais choisit-on une SCPI sur le seul critère du rendement ?
La réponse est bien sûr négative : la SCPI est un véhicule patrimonial à détention longue, son horizon d’investissement est d’au moins 8 ans. La durée moyenne de détention d’une part de SCPI est même supérieure à 25 ans. Destinée à être conservée le plus longtemps possible, la plupart du temps à être transmise à la génération future, une SCPI doit donc être retenue en fonction de nombreux critères. Le filtre déterminant de la sélection effectuée par Eternam pour l’offre des SCPI distribuées par le Groupe Cyrus est l’expérience des équipes de gestion.
Faites-vous accompagner par des experts
Toutes les SCPI ne se valent pas, certaines ne travaillent pas aussi bien que d’autres. Leurs politiques de risque, de frais, de provisions, d’endettement doivent être cohérentes, comprises, et surtout efficaces dans la durée pour protéger au mieux vos intérêts. Respectez les règles fondamentales d’une diversification sectorielle et géographique, construisez votre portefeuille de SCPI en vous appuyant sur l’expertise d’un professionnel.
Nos convictions
- La SCPI est avant tout un outil de revenus
- Le marché actuel offre des opportunités historiques d’acquisition
- Les jeunes SCPI sont les mieux placées pour en profiter
- Assurer une diversification de portefeuille avec le conseil d’un professionnel
Lionel DUCROZANT
Responsable du développement, Eternam
lducrozant@eternam.fr