L’indivision : comment la gérer et quelles solutions pour en sortir ?
L’indivision est la situation d’un bien détenu par plusieurs propriétaires
Il s’agit d’une situation très courante. Lors d’un achat d’une résidence à plusieurs, par un couple par exemple, l’indivision présente l’atout de la simplicité. L’acte d’achat détermine la quotité acquise par chacun à hauteur de sa contribution.
Ce type de situation est également courant dans le cadre d’une succession en présence de plusieurs héritiers. Chacun des héritiers devient propriétaire indivis de l’ensemble des biens du défunt avec une quote-part représentant ses droits.
L’indivision n’est toutefois pas dénuée d’inconvénients
Les décisions les plus importantes doivent être prises ensemble par les coindivisaires, à la majorité des 2/3 ou à l’unanimité selon les cas. En cas de mésentente ou en présence de nombreux indivisaires qui parfois vivent loin les uns des autres, des situations de blocage peuvent donc apparaitre. C’est particulièrement vrai pour les indivisions suite à un divorce ou lorsqu’un bien a été transmis en indivision sur plusieurs générations.
Par ailleurs, la loi prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Si l’un des indivisaires souhaite vendre sa quote- part, ses co-indivisaires sont prioritaires pour lui racheter. Mais s’ils ne peuvent pas ou ne veulent pas lui racheter alors la seule alternative sera de céder le bien à un tiers au terme d’une procédure qui peut être longue.
Si l’un des indivisaires récupère la part des autres moyennant un dédommagement, il est procédé à ce qu’on appelle un « partage » et non à une cession. Ce partage a un coût fiscal : le droit de partage. Celui-ci est de 2.5 % calculé sur la totalité de la valeur du bien indivis. Toutefois, pour les partages faisant suite à un divorce ou une rupture de pacs, le droit de partage bénéficie d’un taux réduit à 1.1% à compter du 1e janvier 2022.
Bien souvent, il est pourtant possible d’éviter ces situations d’indivision : Par exemple, en anticipant de son vivant la transmission de son patrimoine grâce à des donations partage : chacun des enfants reçoit des lots bien distincts et aucun droit de partage ne sera dû. L’indivision sera ainsi évitée.
Lors d’un achat immobilier à plusieurs, il est possible de constituer une Société Civile Immobilière avec des statuts adaptés.
L’indivision peut également être davantage sécurisée grâce à la signature d’un convention d’indivision. Celle-ci a pour but d’organiser la gestion de l’indivision. Les indivisaires vont ainsi pouvoir prévoir la répartition des dépenses, nommer un gérant de l’indivision ou encore prévoir le versement d’une indemnité en cas d’occupation du bien par un seul indivisaire. Si elle porte sur un bien immobilier, cette convention devra être établie par un notaire.
Vous l’aurez donc compris, pour réduire le risque de conflit lié à l’indivision, il conviendra, quand cela est possible d’anticiper et de choisir le cadre juridique le plus adapté. Que vous soyez dans une situation d’indivision choisie ou subie, faites appel à vos conseils (notaire et conseiller patrimonial) pour déterminer la stratégie la plus adaptée à votre situation.